¿Qué normativa se aplica a las viviendas utilizadas como oficinas, locales o bodegas o con uso mixto?
¿Cómo se gestiona la extensión de los contratos de arrendamiento de locales, oficinas y bodegas?
¿Qué significa la prórroga automática del contrato de arrendamiento de un local comercial?
El derecho de preferencia por reducción de locales
Aumento del canon de arrendamiento de locales, bodegas u oficinas
Algunos cometen el error de creer que todo lo relacionado con el arrendamiento de locales, oficinas o bodegas se regula de la misma manera que una vivienda, cuando en realidad se rige por las cláusulas contractuales.
En el caso de las viviendas destinadas a la vivienda, se aplica la Ley 820 de 2003, que es la norma preferente en caso de contradicción con el contrato de arrendamiento.
Por otro lado, en el caso de los locales, oficinas y bodegas, se aplican las cláusulas contractuales como norma principal. Es decir, las condiciones acordadas en el contrato de arrendamiento comercial tienen prioridad, y en caso de vacíos contractuales, se aplica lo establecido en el Código de Comercio.
¿Qué normativa se aplica a las viviendas utilizadas como oficinas, locales o bodegas o con uso mixto?
Si una casa o apartamento se arrienda para ser utilizado como local comercial, oficina o bodega, se considera un arrendamiento comercial y no de vivienda, independientemente de lo que diga el contrato. En caso de uso mixto, la normativa aplicable dependerá del área utilizada. Si más del 50% del área se destina a vivienda, se aplica la Ley 820 de arrendamiento de vivienda urbana para todo el inmueble; si el área comercial supera el 50%, se aplica la normativa mercantil.
¿Cómo se gestiona la extensión de los contratos de arrendamiento de locales, oficinas y bodegas?
Por lo general, la prórroga se realiza según lo establecido en el contrato. Sin embargo, después de dos años, bajo ciertas condiciones, surge el derecho a la prórroga automática del arrendamiento de un local comercial.
¿Qué es la prórroga automática del contrato de arrendamiento de un local comercial?
Es el derecho del arrendatario de un local, oficina o bodega a renovar automáticamente el contrato de arrendamiento. Para ello, el arrendatario debe cumplir dos condiciones:
– Haber ocupado el inmueble durante al menos dos años.
– Haber utilizado el inmueble para la misma actividad mercantil durante ese tiempo, sin cambios.
Cuando la prórroga automática no aplica
Según el Artículo 518 del Código de Comercio, la prórroga automática no aplica en los siguientes casos:
1) Incumplimiento del contrato por parte del arrendatario.
2) Necesidad del propietario de utilizar el inmueble para una actividad sustancialmente diferente.
3) Reconstrucción, reparación o demolición del inmueble.
En estos casos, el arrendador debe notificar al arrendatario con al menos seis meses de anticipación.
Derecho de preferencia por reducción de locales
Si la no prórroga se debe a obras de remodelación, el arrendador debe ofrecer el inmueble al último arrendatario antes de que finalicen las obras, quien tendrá la opción de decidir si desea volver a alquilar el espacio. Esto se conoce como el Derecho de Preferencia.
Incremento del canon de arrendamiento de locales, bodegas u oficinas
A diferencia de los inmuebles destinados a vivienda, cuyos incrementos están limitados por la Ley 820 de 200 (máximo el IPC del año anterior), en los contratos mercantiles de arrendamiento, se aplica lo acordado libremente por las partes en el contrato.
