Vivir en una comunidad de propietarios puede ser una experiencia enriquecedora, pero también presenta desafíos únicos que requieren atención y acción colectiva. Desde problemas con la seguridad hasta discrepancias entre vecinos, es fundamental saber cómo manejar cada situación para mantener la armonía y el buen funcionamiento de la comunidad. En este artículo, exploraremos los pasos a seguir y los recursos disponibles para abordar eficazmente los problemas más comunes que pueden surgir en una propiedad compartida, asegurando que todos los propietarios estén informados y preparados para actuar cuando sea necesario.
¿Cómo actuar o a dónde dirigirse según el tipo de problema en una comunidad de propietarios?
En una propiedad compartida pueden surgir diversas situaciones que requieran decisiones por parte de la autoridad máxima. A continuación, se detallan los recursos disponibles y las medidas que pueden tomar los propietarios ante problemas en la comunidad. En Colombia no hay una entidad pública que supervise las propiedades compartidas, lamentablemente. Sin embargo, los propietarios de una propiedad compartida pueden recurrir a diversas medidas si detectan irregularidades o problemas en la gestión de la comunidad.
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Incumplimientos en los servicios de vigilancia
Los servicios de seguridad privada en una propiedad compartida deben ser contratados a empresas autorizadas por la Superintendencia de Vigilancia y Seguridad Privada. Si los propietarios observan irregularidades en la contratación de estos servicios, deben presentar una queja al consejo de administración y al administrador. Si no reciben una respuesta satisfactoria o si no se toman medidas, los propietarios pueden recurrir a la Supervigilancia para que investigue y aplique sanciones según corresponda. Para más información, consulta nuestro artículo sobre la contratación de servicios de seguridad privada y la responsabilidad en casos de robos en comunidades de propietarios.
Quejas por contratación de personal
Como se explica en nuestro artículo sobre la contratación de personal en una propiedad compartida, la comunidad puede contratar empleados mediante contratos laborales o de servicios. Si un empleado detecta irregularidades o incumplimientos en su contrato, puede acudir al Ministerio del Trabajo o a un juez laboral. En caso de incumplimiento del contrato, puede acudir a un juez civil para hacer valer sus derechos.
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Discrepancias entre propietarios
Según el artículo 58 de la Ley 675 de 2001, las diferencias entre propietarios, entre estos y el administrador, o con el consejo de administración u otros órganos de la propiedad compartida, pueden ser resueltas en primera instancia por el comité de convivencia de la comunidad. Es importante tener en cuenta que la creación de un comité de convivencia no es obligatoria, sino opcional y se establece en el reglamento interno de la propiedad compartida. En caso de no contar con un comité de convivencia, las partes pueden recurrir a otros mecanismos de resolución de conflictos previstos en la ley, como la conciliación. Para más información, consulta el pronunciamiento del CTCP sobre el nombramiento del revisor fiscal en una comunidad residencial.
En el siguiente video, Martha Elena Roa, abogada consultora en derecho comercial, explica los mecanismos para resolver conflictos en una propiedad compartida.
Remoción del administrador y/o del consejo de administración por falta de eficacia
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«Corresponde a la asamblea general de propietarios, como máxima autoridad, tomar medidas para el correcto funcionamiento de la comunidad»
Según el Concepto 1200-E2-151023 de 2010 del Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial (hoy Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio), en Colombia no hay una entidad encargada de supervisar las propiedades compartidas. Por lo tanto, la asamblea general de propietarios, como máxima autoridad, debe tomar medidas para garantizar el buen funcionamiento de la comunidad. Si los propietarios consideran que el administrador o el consejo de administración no están cumpliendo con sus funciones, según el artículo 39 de la Ley 675 de 2001, pueden convocar una asamblea extraordinaria con un número plural de propietarios que representen al menos la quinta parte de los coeficientes de la comunidad. En esta asamblea, se puede revocar al administrador y/o al consejo de administración, de acuerdo con lo establecido en los numerales 1 y 5 del artículo 38 de la Ley 675 de 2001.
En el siguiente video, Miguel Santiago Pantoja, abogado consultor en derecho comercial, explica las razones por las cuales se puede destituir al administrador de una sociedad.
Por último, recuerda que si el administrador incumple sus funciones o se excede en estas, la comunidad puede demandarlo para reparar los daños causados a la comunidad o a terceros. Para más información, consulta nuestro artículo sobre quién responde en caso de una demanda contra una propiedad compartida.
