En el mundo del alquiler de viviendas, tanto arrendadores como arrendatarios tienen responsabilidades claras que garantizan el correcto mantenimiento de la propiedad. Sin embargo, surgen situaciones donde el inquilino puede tomar la iniciativa en reparaciones esenciales y descontar el costo del alquiler. ¿Cuáles son estas reparaciones imprescindibles no relacionadas con la ubicación? ¿Cómo se maneja el reembolso y qué límites existen? Acompáñanos a desentrañar estas cuestiones y a comprender los derechos y deberes que la normativa establece para ambos lados del contrato de arrendamiento.
Reparaciones imprescindibles no relacionadas con la ubicación
En el ámbito del arrendamiento de viviendas urbanas, es fundamental entender las responsabilidades de cada parte en cuanto al mantenimiento de la propiedad. Esto incluye las reparaciones imprescindibles no relacionadas con la ubicación del inmueble, que son aquellas necesarias para el correcto funcionamiento de la vivienda, como el arreglo de cañerías, tuberías, techos y sistemas sanitarios.
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Compromisos del arrendador y arrendatario
El contrato de alquiler de vivienda urbana es un compromiso mutuo entre el arrendador y el arrendatario. Según el artículo 8 de la Ley 820 de 2003, el arrendador está obligado a entregar la propiedad en condiciones aptas para habitar y a mantenerla así durante el tiempo que dure el contrato. Por su parte, el arrendatario debe cuidar la propiedad, exceptuando los daños causados por el uso normal o el paso del tiempo, como lo establece el artículo 9 de la misma ley.
Reparaciones imprescindibles y el papel del inquilino
Las reparaciones imprescindibles no relacionadas con la ubicación deben ser cubiertas por el arrendador. Sin embargo, el inquilino tiene la opción de realizar estas reparaciones si el arrendador no lo hace a tiempo, y puede descontar el costo de estas del alquiler. El artículo 1993 del Código Civil permite al inquilino llevar a cabo las reparaciones necesarias y obtener un reembolso del arrendador, siempre que los daños no hayan sido causados por el inquilino y que se haya notificado previamente al arrendador.
Descuentos en el alquiler
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El artículo 27 de la Ley 820 de 2003 establece que el inquilino puede descontar hasta el 30% del valor del alquiler para cubrir los costos de las reparaciones imprescindibles no relacionadas con la ubicación. Por ejemplo, si el costo de las reparaciones es de $400,000 y el alquiler es de $600,000, el inquilino puede descontar hasta $180,000 mensuales hasta completar el total del gasto.
Si el costo total de las reparaciones excede este porcentaje, el inquilino puede realizar descuentos sucesivos hasta cubrir el gasto total. Estos descuentos no deben superar el 30% del alquiler mensual, a menos que se acuerde de otra manera entre las partes.
Derecho de retención
En caso de que el contrato de arrendamiento termine antes de que se haya saldado el monto de las reparaciones, el inquilino puede ejercer el derecho de retención previsto en el artículo 26 de la Ley 820 de 2003. Esto significa que puede retener el monto adeudado hasta que el arrendador lo haya pagado completamente.
Mejoras o arreglos de ubicación
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Por otro lado, las mejoras o arreglos de ubicación son aquellas reparaciones menores que son responsabilidad del inquilino. Estas incluyen el mantenimiento de la pintura, reparación de vidrios rotos, puertas o cerraduras dañadas, y accesorios de cocina o baño. Estas mejoras son necesarias para mantener la propiedad en el estado en que fue recibida y no dan lugar a descuentos en el alquiler.
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