En el corazón de cada comunidad de propietarios, las tarifas de gestión juegan un papel crucial para asegurar el buen funcionamiento y mantenimiento de los espacios compartidos. Estas contribuciones no solo garantizan la seguridad y el confort de todos los residentes, sino que también son fundamentales para preservar el valor de las propiedades a lo largo del tiempo. Sin embargo, cuando un copropietario cae en mora, el impacto se siente en toda la comunidad, generando desafíos financieros que pueden requerir acciones legales y ajustes en los presupuestos. En este contexto, es vital comprender no solo el propósito de estas tarifas, sino también las medidas que se pueden tomar para manejar situaciones de impago y asegurar la estabilidad de la comunidad. Acompáñanos a explorar estos aspectos esenciales para una convivencia armoniosa y eficiente.
Propósito de la tarifa de gestión
En una comunidad de propietarios, cada miembro tiene la obligación de pagar una tarifa de gestión. Este pago es esencial para asegurar el correcto funcionamiento y mantenimiento de las áreas comunes, garantizando así una convivencia armónica y segura. La tarifa de gestión cubre gastos como la contratación de servicios de seguridad para proteger las áreas comunes, tanto internas como externas, y el mantenimiento de servicios públicos en pasillos, escaleras, estacionamientos, áreas verdes, porterías y muros exteriores.
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Además, esta tarifa se destina al pago de trabajadores que realizan labores de mantenimiento y reparación en las áreas comunes, como jardineros, electricistas, ascensoristas, fontaneros y limpiadores. También se reserva una parte para el fondo de contingencia, según lo estipulado en el artículo 35 de la Ley 675 de 2001. Todos estos costos deben ser asumidos por los propietarios o tenedores de cada propiedad dentro de la comunidad, como lo establece el artículo 29 de la misma ley.
¿Cómo afecta a la comunidad el hecho de que un copropietario esté en mora?
Cuando un copropietario se retrasa en el pago de la tarifa de gestión, toda la comunidad se ve afectada. La administración de la comunidad realiza un presupuesto anual contando con la contribución de cada propietario. Si alguno no cumple con su parte, se genera un desequilibrio financiero que puede obligar a reducir servicios de mantenimiento o incluso a establecer tarifas extraordinarias para cubrir el déficit.
Acciones legales que pueden ser emprendidas contra un copropietario moroso
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El administrador de la comunidad tiene la responsabilidad de gestionar el cobro de las tarifas de gestión. Si un copropietario está en mora, el primer paso es enviar requerimientos de pago. Si esto no resulta efectivo, la deuda se envía a un abogado para su cobro judicial, lo que puede incluir la presentación de una demanda ejecutiva y, si es necesario, el embargo y subasta de los bienes del deudor, incluida la propiedad en la comunidad.
Es importante que el administrador cuente con la autorización de la asamblea o junta de administración para proceder con estas acciones legales. Esto está regulado por los reglamentos de la comunidad.
Diversos montos de la tarifa de gestión en una comunidad de propietarios
El monto de la tarifa de gestión puede variar dependiendo del tamaño de las propiedades dentro de la comunidad. Si todas las propiedades tienen el mismo tamaño, generalmente tendrán la misma tarifa. Sin embargo, en caso de diferencias en el tamaño, los coeficientes de propiedad y, por ende, las tarifas de gestión serán distintas.
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Un aspecto a considerar es que en edificios con ascensor, el costo de su mantenimiento o reparación no se incluye en las tarifas de gestión de las propiedades ubicadas en el primer piso, ya que no hacen uso de este servicio, como lo señala el párrafo 3 del artículo 29 de la Ley 675 de 2001.
Recuperación de deudas pasadas de gestión
Para la venta de una propiedad bajo el régimen de propiedad horizontal, el notario debe solicitar un certificado de pago al día de las tarifas de gestión. Este documento, emitido por la administración de la comunidad, debe constar en la escritura pública. Si el propietario no está al día, se debe indicar en el documento, y el nuevo propietario asumirá la responsabilidad solidaria de las tarifas pendientes.
En caso de conflictos entre copropietarios, administradores o cualquier órgano de dirección, es aconsejable buscar soluciones a través del comité de convivencia, si existe, o mediante mecanismos alternativos de resolución de conflictos, tal como lo sugiere el artículo 58 de la Ley 675 de 2001.