Reparaciones imprescindibles no relacionadas con la ubicación
¿Cuál es la cantidad que puede ser descontada del alquiler?
Mejoras o arreglos de ubicación
La normativa establece que el inquilino tiene la posibilidad de restar del monto del alquiler de una vivienda urbana el dinero invertido en reparaciones esenciales no relacionadas con la ubicación del inmueble.
Descubre en qué consisten estas reparaciones y cuánto puede ser descontado por el inquilino.
El contrato de alquiler de vivienda urbana implica un compromiso mutuo entre dos partes para cumplir con ciertas obligaciones. Entre estas obligaciones se encuentran, por parte del arrendador, entregar la propiedad en condiciones aptas para habitar y mantenerlas de esta manera (artículo 8 de la Ley 820 de 2003), y por parte del arrendatario, cuidar de la propiedad, excepto por los daños causados por el uso o el paso del tiempo (artículo 9 de la Ley 820 de 2003).
Reparaciones imprescindibles no relacionadas con la ubicación
Las reparaciones imprescindibles no relacionadas con la ubicación son aquellas que se deben realizar en la propiedad para su correcto funcionamiento.
Estas reparaciones surgen debido al desgaste que experimentan ciertos materiales con el paso del tiempo, como en cañerías, tuberías, rejas, techos, sistemas sanitarios, entre otros.
En este sentido, corresponde al arrendador hacerse cargo de este tipo de reparaciones, ya que está obligado a garantizar el mantenimiento de la propiedad; sin embargo, el arrendatario también puede llevarlas a cabo y descontar el costo del alquiler en el que haya incurrido.
El artículo 1993 del Código Civil establece que el inquilino puede llevar a cabo las reparaciones necesarias no relacionadas con la ubicación en la propiedad y el arrendador debe reembolsarle el costo, siempre y cuando los daños no hayan sido causados por el inquilino. Además, indica que puede realizar estas reparaciones si ha notificado al arrendador y este no las ha realizado a tiempo.
En este sentido, es importante mencionar que el inquilino no está obligado a realizar estas reparaciones, ya que puede dar por terminado el contrato de arrendamiento debido al incumplimiento de las obligaciones por parte del arrendador, lo que podría llevar al arrendador a pagar una indemnización por la terminación anticipada del contrato.
¿Cuál es la cantidad que puede ser descontada del alquiler?
«para el reembolso de los costos de las reparaciones imprescindibles no relacionadas con la ubicación, el inquilino puede descontar hasta el 30% del valor del alquiler»
El artículo 27 de la Ley 820 de 2003 establece que, para el reembolso de los costos de las reparaciones imprescindibles no relacionadas con la ubicación, el inquilino puede descontar hasta el 30% del valor del alquiler.
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En caso de que el costo total de las reparaciones exceda el valor resultante de dicho porcentaje, el inquilino puede realizar descuentos sucesivos hasta completar el gasto en el que haya incurrido. Estos descuentos no pueden superar en ningún caso el porcentaje mencionado.
Por ejemplo, si el costo de las reparaciones fue de $400,000 y el alquiler es de $600,000, el inquilino puede descontar hasta $180,000 mensuales hasta completar el total del gasto. Este descuento puede llevarse a cabo, a menos que exista un acuerdo diferente entre las partes en el que se establezcan otras formas de pago.
Asimismo, el artículo mencionado indica que, si el contrato de arrendamiento termina antes de que se haya saldado el monto de las reparaciones realizadas, el inquilino puede ejercer el derecho de retención previsto en el artículo 26 de la ley mencionada hasta que el arrendador haya saldado completamente dicho monto.
Mejoras o arreglos de ubicación
Por último, es importante mencionar las mejoras o arreglos de ubicación, que son aquellas que se realizan con el fin de mantener la propiedad en el estado en que fue recibida. Estas mejoras suelen corresponder al inquilino, ya que suelen originarse por el uso habitual o por culpa de las personas que habitan la propiedad.
Estas reparaciones menores, como manchas en la pintura, vidrios rotos, puertas o cerraduras dañadas, accesorios de cocina, baños, entre otros, son responsabilidad del inquilino y, por lo tanto, no procede ningún descuento en el alquiler.
