Obligaciones y derechos de los propietarios en copropiedad
Rol del administrador: garante del orden
¿Cambios en el horizonte?
Cada propietario en copropiedad tiene una serie de derechos y responsabilidades que deben cumplir en el entorno de la propiedad compartida, pero es el administrador quien se encarga de mantener el orden y promover un ambiente de convivencia armoniosa. Tanto propietarios como administradores podrán ver cambios a raíz del Proyecto de Ley 120 del 2015, el cual busca profesionalizar a los administradores y crear la figura de la conserjería, entre otras novedades.
En los complejos residenciales o unidades habitacionales, es común enfrentar problemas con los vecinos, siendo el ruido y las mascotas dos de las principales causas de conflictos. En este sentido, el administrador juega un papel fundamental en mantener el orden y la armonía.
La Ley 675 del 2001, que regula la propiedad horizontal, establece los derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y los derechos de copropiedad sobre áreas comunes. Su objetivo es garantizar la convivencia pacífica y la solidaridad social a través de normas claras y precisas. Además, la ley regula aspectos como la elaboración de actas de reuniones, las funciones de los órganos de la comunidad y del administrador, el régimen de convocatorias, el ejercicio del derecho de voto y la renuncia al cargo de presidente, entre otros aspectos. Con estas disposiciones, la Ley de Propiedad Horizontal se vuelve más flexible, dinámica y eficaz.
Derechos y obligaciones de los propietarios en copropiedad
Cada propietario tiene el derecho de dominio exclusivo sobre su unidad privada, lo que le permite vender, enajenar, gravar o ceder la tenencia de la misma. Sin embargo, existen limitaciones a este derecho, como por ejemplo, no poder utilizar una unidad residencial como oficina o local comercial.
Además, los propietarios tienen derecho a utilizar las áreas comunes, como ascensores, jardines, piscinas y pasillos, siempre y cuando lo hagan respetando su uso adecuado y sin afectar el derecho de los demás propietarios.
En este sentido, los pasillos no deben ser utilizados para juegos, estacionamiento de bicicletas, motos o vehículos, ni los parqueaderos para almacenar muebles o materiales. Asimismo, los propietarios tienen derecho a vivir en un entorno limpio, saludable y estético, por lo que es importante cumplir con las normas de convivencia y evitar acciones que afecten la estética y la armonía del lugar.
Rol del administrador: garante del orden
Ante las situaciones descritas anteriormente, es fundamental la figura del administrador, quien actúa como representante legal de la copropiedad y cuenta con facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo. El administrador desempeña funciones similares a las de un gerente, tesorero, mandatario y depositario.
Según la Ley 675 del 2001, las funciones básicas del administrador en una propiedad horizontal incluyen convocar a reuniones de la asamblea, llevar los registros correspondientes, presentar informes financieros, administrar los bienes comunes, cobrar cuotas y multas, entre otras responsabilidades.
¿Cambios en el horizonte?
En septiembre de 2015 se presentó en la Cámara de Representantes el Proyecto de Ley 120, que aborda diversos aspectos relacionados con la propiedad horizontal. Entre las novedades, se establece la creación de un registro único para las propiedades horizontales en Colombia, con el fin de centralizar la información y facilitar su actualización periódica.
Además, se plantea la profesionalización de los administradores, con la implementación de un Registro Nacional y la exigencia de una capacitación obligatoria. Las aseguradoras también deberán expedir pólizas de seguro para proteger las áreas comunes de los edificios contra riesgos como incendios y terremotos.
Por último, se propone la creación de un organismo de inspección, vigilancia y control para la propiedad horizontal, con el objetivo de atender problemas y quejas de manera más eficiente. Asimismo, se introduce la figura de la conserjería como una alternativa al servicio de vigilancia en aquellas copropiedades que no puedan costearlo.
