¿Cuál es el proceso para vender una propiedad en Colombia?
La importancia de la identificación del objeto y el valor
Requisitos formales para la venta de bienes inmuebles
Al momento de realizar la venta de una propiedad, es crucial tener en cuenta que, al redactar el contrato de compraventa, se requiere, además del acuerdo entre las partes sobre el objeto y el valor, cumplir con una formalidad específica, como elevarlo a escritura pública.
En el sector inmobiliario es común que se lleven a cabo contratos de compraventa que involucren propiedades; sin embargo, las partes involucradas suelen desconocer los requisitos y formalidades establecidos por la ley, lo que puede generar problemas legales que afecten el éxito de sus transacciones.
¿Cuál es el proceso para vender una propiedad en Colombia?
«Es esencial que las partes interesadas en el contrato de compraventa de una propiedad consideren dos elementos fundamentales: el objeto y el valor, de lo contrario el contrato no será válido»
De acuerdo con el artículo 1857 del Código Civil, es imprescindible que las partes involucradas en el contrato de compraventa de una propiedad contemplen dos elementos esenciales: el objeto y el valor, de lo contrario el contrato no será válido.
En este sentido, si las partes omiten alguno de estos elementos esenciales, no habrá contrato de compraventa.
La importancia de la identificación del objeto y el valor
En cuanto al objeto esencial, la ley exige que sea enajenable, es decir, no embargado; que exista o se espere que exista, como en el caso de una vivienda construida o en planos; y que las partes lo identifiquen claramente en el contrato.
En relación al último requisito, si la propiedad es una vivienda, se recomienda que las partes especifiquen con precisión la propiedad, indicando sus límites, área, ubicación, número de registro, entre otros detalles. Esto con el fin de evitar problemas futuros, como la entrega de una vivienda que no coincide con la acordada en el contrato, lo cual podría llevar al incumplimiento del vendedor, ya que está obligado a entregar lo estipulado en el contrato, según el artículo 1884 del Código Civil.
Según el artículo 1889 del Código Civil, la identificación detallada del objeto impide que tanto el comprador como el vendedor soliciten una reducción o aumento del precio, independientemente del tamaño de la propiedad.
Por otro lado, en cuanto al valor, el artículo 1850 del Código Civil establece que este debe ser en efectivo o parte en efectivo y parte en especie. Si la propiedad vale más que el dinero, se considerará un contrato de permuta, y si es al contrario, será de compraventa.
Por lo tanto, si se acuerda que una propiedad tiene un valor de 100 millones de pesos, y se pacta que el pago se realizará con la entrega de un vehículo valorado en 80 millones de pesos y una suma de 20 millones de pesos, se entenderá que se trata de un contrato de permuta y no de compraventa.
Requisitos formales para la venta de bienes inmuebles
El artículo 1857 del Código Civil establece que, además del acuerdo sobre el objeto y el valor, la venta de bienes inmuebles requiere cumplir con una formalidad para su validez: elevar el contrato a escritura pública.
Esta formalidad se lleva a cabo en una notaría, y es diferente a la autenticación de un documento privado. Por lo tanto, se concluye que las cartas de venta utilizadas por algunas personas para vender propiedades son incorrectas, ya que no cumplen con la formalidad requerida.
Además, para elevar el contrato de compraventa a escritura pública, las notarías solicitan, entre otros documentos, lo siguiente:
- Paz y salvo original de la administración en caso de que la propiedad esté sujeta al régimen de propiedad horizontal.
- Copia auténtica del recibo de pago del impuesto predial del año en que se elevará el contrato a escritura pública.
Una vez las partes obtengan la escritura pública, el contrato de compraventa será válido. Además, dicho documento debe ser registrado en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente a la ubicación de la propiedad, para formalizar la transferencia de propiedad al comprador.
Ab. José Vicente Hurtado P.
Universidad Santo Tomás, Seccional Bucaramanga.
Especialista y Mg. en Derecho Comercial.
Universidad Externado de Colombia.
* Exclusivo para actualicese.co
