¿Cuál es la naturaleza de los fondos de inversión colectiva inmobiliaria?
Aspectos a considerar
¿Está pensando en invertir en este tipo de emprendimientos…?
A pesar de que hay varias opciones de inversión en bienes raíces, las carteras colectivas inmobiliarias son las que ofrecen un equilibrio óptimo entre riesgo y rendimiento. Estas se presentan como una alternativa atractiva, rentable y segura que puede servir como medio para invertir en propiedades inmobiliarias.
«La ventaja de invertir en el sector inmobiliario radica en que el portafolio es gestionado, diversificado y construido por expertos, buscando maximizar la rentabilidad para los clientes»
La diversificación permite a largo plazo aumentar las posibilidades de optimizar la relación entre riesgo y rendimiento.
Una diversificación adecuada que incluya inversiones en bienes raíces y fondos de capital privado, podría generar oportunidades de rendimiento a corto y mediano plazo.
La inversión en bienes raíces tiene como beneficio que el portafolio es gestionado, diversificado y construido por expertos, buscando maximizar la rentabilidad para los clientes. En la actualidad, existen diversas opciones en el mercado. En resumen, las carteras colectivas representaron el 1.15 % del PIB en 2016 y han mostrado un desempeño positivo a lo largo del tiempo.
Invertir en bienes raíces es atractivo por su nivel de seguridad y el buen rendimiento que suelen ofrecer este tipo de inversiones.
Entre las opciones se encuentran la compra para venta o arrendamiento, pero también hay otras alternativas menos comunes que podrían resultar aún más interesantes.
Es aquí donde entran en juego los fondos de inversión colectiva –FIC– inmobiliaria, como una alternativa atractiva de inversión en este ámbito. Hasta hace poco, invertir en bienes raíces era complicado para una gran parte de la población debido a su alto costo. Por el contrario, en Estados Unidos y algunos países europeos, los gobiernos ajustaron la regulación para permitir la aparición de instrumentos de inversión inmobiliaria, como las carteras colectivas y los fideicomisos, que han popularizado la inversión en bienes raíces entre la población.
¿Cuál es la naturaleza de los fondos de inversión colectiva inmobiliaria?
En Colombia, fue recientemente que el gobierno avanzó en la regulación para cerrar la brecha con economías más desarrolladas, creando las condiciones para la aparición de este tipo de instrumentos. El Decreto 2175 de 2007 permitió la creación de las carteras colectivas, abriendo el camino para el desarrollo de las carteras colectivas inmobiliarias, donde al menos el 60 % del portafolio debe estar compuesto por inversiones en activos inmobiliarios.
«Entre las diversas actividades de inversión que realizan, se incluye la compra para arrendamiento, la concesión de créditos a los propietarios o la adquisición de hipotecas»
Las carteras colectivas inmobiliarias son similares a los Real Estate Investment Trusts –REITS– en Estados Unidos, empresas que invierten en diversos activos inmobiliarios. Entre las actividades de inversión que realizan se incluye la compra para arrendamiento, la concesión de créditos a los propietarios o la adquisición de hipotecas.
La inversión en fondos colectivos inmobiliarios tiene la ventaja de contar con una buena gestión del riesgo al tener portafolios diversificados, construidos y gestionados por expertos, y resultar en inversiones favorables a largo plazo debido al crecimiento urbano y la presión demográfica. Esto se refleja en el tamaño de los REITS en Estados Unidos en relación con su PIB. Entre 1971 y 2016, el valor de los REITS como porcentaje del PIB pasó de representar el 0.13 % en 1971 al 5.56 % en 2016.
En Colombia, aunque es un fenómeno más reciente y la información es limitada, se sabe que los fondos de inversión colectiva inmobiliaria representaron el 1.15 % del PIB en 2016.
Aspectos a considerar
Para invertir en fondos inmobiliarios se requiere estar dispuesto a invertir a mediano y largo plazo, ya que estos productos no se venden tan rápidamente como bonos o acciones.
Estos fondos utilizan los recursos de los inversionistas para adquirir portafolios de bienes raíces que generarán rentabilidad a través de arrendamientos y/o valorización de activos.
Solo las fiduciarias, comisionistas, administradoras de fondos, bancos y otras entidades financieras están autorizadas. Es importante destacar que estos fondos tienen una separación de bienes con la administradora y un NIT independiente. Por lo tanto, la administradora no puede utilizar el dinero de los inversionistas para cumplir con sus obligaciones, lo que reduce el riesgo en comparación con otros productos.
Existen economías de escala. Un fondo con numerosos inmuebles puede negociar mejores acuerdos con los proveedores de servicios.
Estos fondos tienen un mayor poder de negociación. Pueden obtener descuentos más favorables que si una persona natural realizara la oferta.
A través de un fondo se puede contar con activos de calidad y arrendatarios confiables. Los contratos de arrendamiento son sostenibles y se puede reducir el riesgo de vacantes.
¿Está pensando en invertir en este tipo de emprendimientos…?
La recomendación principal para quienes estén considerando esta opción es que determinen el nivel de riesgo que están dispuestos a asumir, ya que, aunque se perciba como una opción segura, la inversión en bienes raíces ofrece una variedad de posibilidades: es diferente invertir en tierras para especular o en propiedades arrendadas para obtener un flujo de efectivo establecido.
* Con información de Old Mutual.
