División de gastos comunes
Los activos en un conjunto residencial
Suministros de hogar
Gracias a la implementación de las normas de convivencia en un conjunto residencial, los propietarios tienen claridad sobre las reglas desde la adquisición de su propiedad. Sin embargo, existen ciertos costos que deben ser compartidos debido al uso exclusivo de las personas que habitan en esa área.
«La división de gastos comunes es una manera de medir no solo la propiedad de cada persona, sino también el nivel de responsabilidad que tienen en comparación con los demás propietarios.»
La convivencia en un edificio o conjunto residencial puede resultar más complicada de lo esperado, dada la cercanía entre las personas en estas construcciones. Aunque es evidente que todos son dueños de sus propiedades, existen áreas comunes como jardines, estacionamientos y otros, que tienen un significado y manejo diferente. Los propietarios que forman parte de esta comunidad deben saber cómo respetar y utilizar estas áreas, así como cuánto les corresponde pagar según el porcentaje de propiedad que poseen.
División de gastos comunes
La división de gastos comunes es una forma de medir no solo la propiedad de cada persona, sino también el nivel de responsabilidad que tienen en comparación con los demás propietarios; este índice debe establecerse de acuerdo con lo estipulado en el reglamento del conjunto residencial y los planos de la construcción. Según el artículo 3 de la Ley 675 del 2001, la división de gastos comunes se define de la siguiente manera:
«[…] Coeficientes de copropiedad: Índices que establecen la participación porcentual de cada uno de los propietarios de bienes privados en los bienes comunes del edificio o conjunto sujeto al régimen de propiedad horizontal. También definen su participación en la asamblea de propietarios y la proporción con la que cada uno contribuirá en los gastos comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de los que se determinen por módulos de contribución en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto.»
Dentro de la misma ley, en el artículo 26, se establece la forma de calcular la división de gastos comunes, la cual puede realizarse de la siguiente manera:
- Estacionamientos y bodegas:
se consideran factores como área privada y uso. - Edificios o conjuntos residenciales:
se tienen en cuenta factores como la participación del área construida de cada bien privado en el área total de la construcción. - Área privada libre del edificio o conjunto:
se determina en proporción al área construida, considerando los elementos de ponderación establecidos en el reglamento del conjunto residencial.
Los activos en un conjunto residencial
Es crucial aclarar sobre qué activos recae la obligación de realizar pagos y por qué algunos propietarios a veces no sienten la obligación de asumir dichos costos.
Dentro de la Ley 675 del 2001, se establece la existencia de activos privados y activos comunes.
Los activos privados son aquellos sobre los cuales los propietarios tienen dominio absoluto; son propiedades completamente delimitadas unas de otras y de uso exclusivo.
Por otro lado, los activos comunes se subdividen en activos comunes de uso general y activos comunes de uso exclusivo. Los activos comunes de uso general son aquellos que permiten la existencia, estabilidad y funcionamiento y pertenecen a todos los propietarios en común; son para uso general. Mientras que los activos comunes de uso exclusivo tienen un uso limitado debido a su ubicación, como terrazas, cubiertas o patios interiores.
Suministros de hogar
En un conjunto residencial, los conflictos pueden surgir desde lo más mínimo, como mascotas o niveles de ruido permitidos, hasta asuntos más complejos como impuestos prediales o el pago de suministros de hogar. Determinar quién debe asumir una responsabilidad económica por estos conceptos suele ser complicado, sin embargo, en el Concepto 144 de marzo 01 de 2018, emitido por la Superintendencia de Servicios Públicos Domiciliarios, se reafirma lo establecido en el artículo 3 de la Ley 675 del 2001:
«[…] La responsabilidad del pago de los suministros de hogar utilizados para las zonas comunes de las edificaciones de propiedad horizontal recae en los propietarios del conjunto, tal como lo dispuso el artículo 3 de la Ley 675 del 2001, que establece el régimen de propiedad horizontal […]»
Como se mencionó anteriormente, para el pago de estos suministros no todos los propietarios deben hacer un aporte igual, sino que se tiene en cuenta la división de gastos comunes y se realiza el cobro en consecuencia; este procedimiento no se realiza por separado en otro recibo, sino que al igual que en el pago de impuestos prediales, estos valores se unifican en la factura personal.
«[…] En este tipo de propiedades, coexisten los derechos de propiedad privada individual sobre cada uno de los apartamentos, casas, oficinas o locales que la componen, y la propiedad privada sobre los activos comunes que corresponden a todos los propietarios. Es a través de la factura que se le cobra al usuario el valor del suministro de hogar prestado, documento que, legalmente, se convierte en un título ejecutivo que puede ser cobrado a través de la jurisdicción ordinaria o del procedimiento administrativo de cobro coactivo, dependiendo de la naturaleza jurídica de cada proveedor […]»
